지난주 정부가 생애 최초 주택 구입자에겐 지역·집값·소득에 상관없이 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%까지 풀어주고 최대 6억 원을 빌려준다는 대책을 발표했죠!📢 이제 드디어 내 집🏠 마련할 수 있을까? 하는 기대감을 가지고 계신 분도 있으실 텐데요, 한 가지 더 알아두셔야 할 게 있어요. 다음 달부터 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행된대요!

DSR 3단계가 뭐G?🤔

DSR은 갚을 능력만큼만 빌려준다는 의미로, DSR 규제가 적용되는 사람은 DSR 40%로 제한⛔하고 있는데요, 1년에 갚아야 하는 돈이 연 소득의 40%(비은행 50%)를 넘을 수 없다는 뜻! (잘 기억이 안 난다면 여기서 복습하기!) 그리고 현재는 DSR 2단계로 총대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 적용을 받고 있는데요, 다음 달부터 3단계로 총대출액이 1억 원을 초과하면 규제 시행일 이후 신규 대출부터 DSR 규제를 받는대요. 연 소득이 1억 원인 직장인은 1년 상환금액이 4천만 원 이상 넘을 수 없는 거예요.🙅‍♂️ 

참고로, 전세대출, 보금자리론 등 주거 관련 대출과 300만 원 이하의 소액 신용대출 등 DSR 계산에 포함되지 않는 대출도 있어요! 

🙍‍♀️🙍‍♂️청년들은 DSR 규제 좀 풀어준다며?!

청년들은 미래에 소득이 늘어날 가능성이 있음에도 현재 소득으로 DSR를 계산하면 대출한도가 적을 수밖에 없는데요,😥 그래서! 만기 10년 이상 주택 구입 목적 주택담보대출을 받으려는 무주택 청년들(만 20~39세)을 대상으로, DSR를 계산할 때 소득을 장래 소득까지 반영해서 대출 한도를 늘려주겠다는 거예요.📈

장래 소득은 통계청의 고용노동통계 상 연령별 소득 자료📊를 기초하는데요, 2021년 기준으로 보면, 24세 청년은 현재 월급이 218만 3천 원이지만, 20년 후인 44세에는 388만 1천 원을 벌 수 있게 된다는 전제하에 DSR을 산정하는 거죠.

장래 소득💰, 어떻게 계산하는데?

대출받는 시점의 소득부터 만기시점까지의 각 연령대별 소득의 평균을 계산하는 거예요.  예를 들어, 2021년 소득을 기준으로 만 24세 청년이 20년 만기 주택담보대출을 받는다고 하면요, 현재 소득 218만 3천 원 + 25~29세 소득 270만 8천 원 + 30~34세 소득 316만 5천 원 + 35~39세 소득 365만 3천 원 + 40~44세 388만 1천 원의 평균을 내면 311만 8천 원이 장래 소득이 되는 거예요. 현재 소득보다 42.8%가 늘어나면서 대출 한도도 그만큼 더 늘어나게 되는 거죠.↗ 

이 계산식을 이용하면 예상 소득증가율을 알수 있게 되는데요, 연령대에 따라 올라가는 상승률을 본인 소득에 적용하면 자신의 장래 소득을 구할 수 있어요! 

*장래 소득 : 현재 소득 × (1+예상소득증가율)

여기에 한 가지 더! 현재는 장래 소득을 적용할 때 만기를 최장 20년까지로만 적용할 수 있어서 30년 만기 대출을 받더라도 장래 소득은 20년 후를 기준으로 인정했는데요, 다음 달부터는 실제 만기를 포함해 대출자가 자신에게 유리한 만기로 선택할 수 있도록 변경한다고 해요. 

나의 찐❗ 대출 한도 구하는 방법

장래 소득을 계산할 때 위의 예상소득증가율을 적용하면 되는데요, 월 급여 250만 원인 만 24세 무주택 근로자 A사원님이 대출 금리 연 3.5%(원리금균등상환), 30년 만기의 주택담보대출을 받는다고 해볼게요. 그러면 현재 소득보다 30년 동안 예상 소득이 51.6%가 올라갈 거라는 가정하에, 현재 소득은 연 3,000만 원이지만 장래소득은 3,000×(1+0.516)= 4,548만 원이 돼요. 

그렇다면 현재 소득에서는 DSR 40%가 적용돼 연 상환액이 1,200만 원 이하로 제한, 대출 한도가 2억 2,269만 원이지만 장래소득으로는 대출 한도가 최대 3억 3,760만 원까지 받을 수 있게 되는 거예요. 

만 30세인 무주택 사원님 같은 경우엔 30년 만기 주택담보대출을 받더라도 장래 소득을 계산할 때 30년 만기보단 20년 만기 기준으로 계산하는 게 더 유리하겠죠? 그리고 직업에 따라 소득이 오르는 수준도 다르잖아요. 그래서 만약 대출자가 별도로 자신의 업종에 맞는 객관적 증빙자료를 제출할 경우 그에 맞는 장래 소득을 인정해준대요. 

한편, 최근 금리인상으로 대출 금리가 계속 오르고 있는데요,📈 갚아야 할 이자가 높아지면서 대출 한도는 더욱 줄어든다고 하니, 여전히 내 집 마련은 쉽지 않을 것 같네요.😥