최근 부동산 가격 하락📉으로 인한 🥫깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 끊이질 않는데요. 이에 정부는 지난 월요일(21일), 올해 9월에 발표한 ‘전세사기 피해 방지대책’에 대한 후속 조치로 임대차 제도개선을 내놓으며 주택임대차보호법 일부 개정안을 입법 예고했어요.

위험한 집주인인지 미리 정보 확인하자🧐

집을 구할 때 가장 불안한 것은 내 보증금을 나중에 제대로 돌려받을 수 있냐는 건데요. 앞으로 예비세입자(임차인)가 집주인(임대인)에게 선순위보증금 등의 임대차 정보나 세금 체납 정보를 요구할 수 있게 주택임대차보호법 개정안에 ‘정보 확인권’을 신설한다고 해요. 현행법상으로도 세입자가 되려는 사람은 집주인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 임대차 정보(주택 확정일자 부여일 및 차임·보증금·임대차 기간 등)를 요청할 수 있지만, 집주인이 거부하면 정보를 얻을 수 없는 한계가 있대요.💦 그래서 이번 법 개정을 통해 세입자가 되려는 사람은 집주인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있고, 집주인은 의무적으로 동의하도록 할 예정이래요. 

이때 선순위보증금💰이란 나보다 먼저 들어와서 살고 있는 사람들의 총보증금을 말해요. 만약 집에 문제가 생겨 경매로 넘어갔을 때 건물가격(약 시세의 70%)에서 담보대출 등 융자와 선순위보증금을 뺀 남은 금액을 확인해보면 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 알 수 있어요.

또한, 예비세입자가 집주인에게 계약 전 체납한 세금은 없는지 확인할 수 있도록 📄납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 갖게 된다고 해요. 집주인의 세금 미납으로 인해 🟥압류가 들어온다면, 법적으로는 세금을 내는 게 임차인에게 보증금을 돌려주는 것보다 우선이라서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있어요.

‘하루차 전세사기’ ❌원천 봉쇄❌

그동안 😈전세 사기꾼들은 세입자가 전세 계약 당일 확정일자를 받아도 법적 효력은 다음날부터 생긴다는 점을 이용해, 계약 직후 제3자에게 집을 팔아버리거나 집을 담보로 돈을 빌리는 경우가 많았는데요. 이럴 경우 임대인의 변경이나 저당권 설정은 등기 접수 때부터 효력이 발생해 세입자의 대항권보다 우선이 되고요. 세입자의 전세보증금은 하루 차이로 뒷순위로 밀려나 보호받지 못하게 된다고 해요.

* 저당권 : 채권자가 돈을 빌려주는 대신 채무자의 부동산 등을 담보로 하여 다른 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 권리

이를 막기 위해 정부는 📝주택임대차표준계약서를 개정해 계약체결 후 입주 전까지 집주인의 담보권 설정을 금지하는 특약을 신설한대요. 임차인이 전입 신고를 하기로 한 다음 날까지 집주인은 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없다❌는 조항이 특약에 추가되는 거예요. 위반할 경우, 임차인은 계약을 해제·해지하고 손해배상청구를 할 수 있게 된다고.

관리비 꼼수? 더는 안 되G~😤

월셋집을 구하다 보면 저렴한 월세에 관리비가 훨씬 비싼 곳들을 많이 보게 되죠. 일부 집주인들은 전월세 신고제 대상에서 벗어나기 위해서 월세를 낮추고 관리비를 올린다고 해요. 또 관리비를 계약 기간에 임의로 산정해 금액을 올리는 경우도 많은데요. 이를 차단하기 위해 📝주택임대차표준계약서에는 ‘관리비 항목’도 신설할 예정이래요. 또한, 근거 없는 관리비 청구를 막기 위해 일정 규모 이상의 집합건물에는 관리인에게 관리비 등 장부 작성과 증빙자료를 보관하는 의무를 만들고, 표준 규약에 관리비 세부 항목을 명시하도록 할 계획이라고 해요. 

이 밖에도 주거 약자를 위해 확정일자가 늦더라도 최우선으로 변제받을 수 있는 소액임차인의 범위도 1,500만 원씩 올렸고요. 보증금 중 우선 변제받을 금액도 500만 원 올렸대요.⬆ 서울의 경우 보증금 1억 6,500만 원 이하 세입자들은 우선 변제 대상이 되는 거예요. 

정부는 위와 같은 내용을 담아 내년 1월 2일까지 최종 개정안을 확정하고, 국무회의를 거쳐 내년 초 개정안을 국회에 제출할 계획이라는데요. 이번 법 개정으로 전세사기 피해자가 더 이상 나오지 않았으면 좋겠네요~