최근 깡통🥫 전세 위험이 심각하죠. 혹시나 내 전월세 보증금을 떼이지는 않을까 걱정이 있을 수 있는데요, 그래서 세입자의 보증금을 보장해주기 위해서 있는 게 바로 ‘임대보증금 보증보험’이죠. 그런데 최근 같은 건물에 사는데 세입자가 부담하는 보증보험 수수료(보증료)가 차이 난다는 황당한 조사 결과가 나왔어요!😲

같은 건물🏠, 다른 보증보험료?!🤷

임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 보증상품으로, 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있어요. 임대사업자들의 의무 가입으로 지난 8월 기준으로 60만 가구가 보증보험에 가입되어 있죠. 

그런데 지난 12일, 홍기원 더불어민주당 의원실이 주택도시보증공사에서 받은 ‘임대보증금 보증보험 보증료 과도부과 사례’📊를 분석한 결과에 따르면, 같은 조건의 등록 임대주택이라도 세입자가 부담해야 하는 임대보증금 보증보험료가 집주인 신용등급에 따라 최대 3배가량 차이 나는 것으로 나타났대요!

서울 강서구 화곡동에 있는 한 건물에 사는 세입자 A씨는 보증료로 128만 6960원을 내지만 같은 건물의 세입자 B씨는 43만 3192원을 낸다고 해요. 무려 3배 가까이 차이가 나는데요, 두 집은 모두 전세 보증금 4억 2천만 원에 보증기간 2년, 주택담보대출 등 부채비율 100% 이하로 보증 가입 조건이 동일하지만, 집주인의 신용등급이 다를 뿐이래요.

집주인 신용등급이 낮을수록⬆ 높은 보증료⬆

임대보증금 보증보험 보증료는 집주인과 세입자가 각각 75%, 25%씩 나눠서 내게 되어 있는데요, HUG의 아파트 임대보증금 보증보험 보증료는 개인사업자 기준, 전월세 보증금의 0.099∼0.438% 정도로 ‘보증 금액 x 보증료율 x (남은 계약기간/365)’로 계산된다고 해요. 이때 보증료율은 집주인의 신용평가 등급과 부채비율에 따라 산정된다고.

위 사례를 보면, 같은 보증 가입 조건에도 집주인 신용이 2등급인 세입자에게는 보증료율 ‘0.206%’가 적용됐지만, 집주인 신용이 9등급인 세입자는 보증료율이 ‘0.306% x 2’가 적용됐어요. 9등급의 경우 보증료율이 2배가 된 이유는 신용평가점수가 6등급 미만일 때는 6등급의 보증료율에 100% 할증되기 때문이에요.

이처럼 보증료는 집주인의 신용등급이 낮을수록, 임대주택 부채비율이 높을수록 올라가는 구조인데요, 집주인이 저신용에 부채가 높을수록 보증금 상환을 못 할 위험이 더 크기 때문에 보증료가 비싸지는 거예요.

아무것도 모른 채 비싼 보증료 내는 세입자들😥

문제는 보증료 산출 구조상 집주인과 세입자가 연동🔄돼 있다는 건데요, 집주인 신용이 나쁘면 세입자가 부담할 보증료도 늘어나는 거예요. 하지만 세입자는 이런 사실을 모른 채 집주인의 납부고지서🧾만 보고 보증료를 내는 경우가 많다는데요, ‘민간임대주택 특별법 시행령 제40조‘에 따르면, 보증료 납부 방법이 집주인이 먼저 보증료를 전액 낸 뒤, 이 중 25%를 임대료에 더해 세입자에게 받는 식으로 이뤄지기 때문이에요. 

이렇다 보니 세입자를 보호하기 위한 임대보증금 보증보험이 오히려 세입자 부담을 키운다는 비판이 나오고 있는데요, 임대인 신용등급에 따른 보증료 산출은 임대인에게만 적용할 수 있도록 제도 개선이 필요하다는 지적이 있어요.

한편, 현재 주택도시보증공사의 주택임대사업자 임대보증금보험 가입 주택 중 임대인의 부채비율이 80% 이상인 가구가 47.7%나 된다고 하는데요, 집값이 하락하면 깡통주택이 될 위험🚨이 높은 집이 절반 가까이 된다는 의미예요. 이런 상황에서 임대보증금 보증보험은 꼭 필요해보이는데요, 세입자가 피해보지 않으면서 보호받을 수 있는, 합리적인 체계가 마련되어야 할 것 같네요.